焦点信息:2023年二手房市场现状调研及行业前景展望

随着三胎政策的落地，我国新生人口数量不断增长，买房、换房的家庭非常多，这也给房地产行业带来发展机遇，一线城市的二手房交易已经超过一手房了。

(资料图片仅供参考)

二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

二手房市场作为一个新型的房地产市场却在近些年来迅速崛起，成为了房地产市场交易的主力军。据统计数据显示，我国二手房市场的挂牌量和销售量出现了明显的上升趋势。

今年以来二手房挂牌量屡创新高

第三方平台数据显示，截至5月底，成都二手房成交量已达到10.2万套，而去年全年大成都范围内二手房共成交15.13万套，5个月时间，成都二手房交易量已超去年的67%。

然而，二手房挂牌量并未因成交量大涨消化库存而下降，反而持续攀升。贝壳找房显示，截至6月6日，成都全市二手房挂牌量已突破20万套。

不只是成都。今年以来，包括北京、上海、广州等在内的全国多个一二线城市二手房挂牌量不断增加，成交量增速甚至落后于挂牌量增速。

据中研产业研究院《2023-2028年中国二手房行业发展分析与投资前景预测报告》分析：

今年以来，全国多个城市二手房市场成交速度赶不上挂牌速度，二手房挂牌量屡屡创出新高。

比如武汉，据武汉房地产经纪行业协会二手住房市场报告，3月、4月二手住房交易分别为11223套、10411套，均为近年成交量的高位;但从市场供应情况看，今年3月，武汉市二手住房新增挂牌房源15271套，环比增加15.67%，同比增幅20.71%;4月，武汉市二手住房新增挂牌房源12329套，同比增幅27.66%。

根据武汉市房地产经纪服务平台数据显示，截至6月5日，武汉二手房挂牌量已达到了172324套。

截至6月6日，南京的二手房挂牌量已突破17万套大关，来到175174套;重庆挂牌量219923套。

3月至今，广州二手房挂牌数量基本保持在13万-14万套间，而据公开资料，2022年初广州二手房挂牌量刚过10万套。

截至5月底，上海的挂牌量已经来到了18.2万套，但前两年上海的挂牌量基本在10万套上下;北京最新挂牌数则已超12万套。

随着二手房挂牌量的增加，二手房交易价格也发生了变化。贝壳指数显示，5月武汉二手房平均房价为16145元/平方米，环比上月再降0.9%，同比去年下降6.1%，挂牌价和贝壳指数呈现出同步下降趋势。

另据中国房地产指数系统百城价格指数，5月全国100个城市二手住宅平均价格为15786元/平方米，环比下跌0.25%，跌幅较上月扩大0.11个百分点。

二手房市场现状调研及行业前景展望

截至目前，我国累计有32个地方陆续宣布推行二手房“带押过户”，包括深圳、广州、杭州、苏州、南京、福州、珠海、东莞、惠州、西安、天津、宁波、无锡、常州、济南、青岛、郑州、合肥、昆明、中山、石家庄、太原、银川、金华、丽水、潍坊、淮安、镇江、平顶山、嘉兴、随州、海南全省等。二手房市场弹性大，下行期先于新房调整且调整幅度更大，修复时同样快于新房市场。

长期以来，我国的楼市调控几乎都是着眼于新房市场发力的，对于二手房市场的管控政策很少。一方面是二手房不好管，另一方面则是二手房不能管。

两方面的因素驱使着我国热点城市的二手房价格持续走高，尤其是在新房市场各项价格趋于稳定，限价、限购政策不断规范市场的时刻。二手房市场所表现出来的问题就越来越多。

5月8日，住建部、市场监督总局联合发布《关于规范房地产经纪服务的意见》(简称“中介十条”)，提出包括合理降低经纪费用，鼓励房价越高费率越低分档定价，引导交易双方共同承担经纪费用等共十条意见。

分析人士认为，新政有助于促进二手房交易。

展望未来，核心一二线城市或积极推行“因区施策”，未来在非核心板块、针对特定人群定向优化购房政策的可能性较大，政策优化或继续带动购房者置业信心回归，重点城市二手住宅市场有望保持平稳运行。

未来随着流动人口不断增多，城镇化率不断提升，租赁人口占比势必增多。中长期租房人口约3亿，按其租金占收入比重30%，并且可支配收入增速保持和GDP一致，预计租赁市场规模达5万亿元。背靠万亿级租赁市场，销售型租房或将成为房企新赛道。

据贝壳研究院测算，未来五年的年均新增住房需求中枢在11亿平米左右。二手房市场弹性大，下行期先于新房调整且调整幅度更大，修复时同样快于新房市场。

二手房行业研究报告主要分析了二手房行业的市场规模、二手房市场供需求状况、二手房市场竞争状况和二手房主要企业经营情况，同时对二手房行业的未来发展做出科学的预测。二手房行业研究报告可以帮助投资者合理分析行业的市场现状，为投资者进行投资作出行业前景预判，挖掘投资价值，同时提出行业投资策略和营销策略等方面的建议。

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