中国写字楼行业市场全景调研与发展前景预测报告

来源: 互联网 2023-03-21 12:08:04

随着中国写字楼市场从增量市场向存量市场转变,高质量发展也已经成为行业发展的关键词,各类新技术、新模式和新理念正在商办市场的更多领域不断开花结果。

经过过去几年的高速增长,部分区域的商业地产市场存在需求乏力、供大于求的现象。同时,伴随居民收入、消费水平的提高和近三年疫情的影响,人们的消费理念、消费行为、办公方式都逐渐产生变化,对消费场所和办公空间的要求不断提高,多重因素影响下,区域内商业地产市场竞争愈发激烈,项目经营情况分化加剧,对商业地产运营商的创新能力、运营能力和服务水平也提出了更高的要求。


【资料图】

一、写字楼定义

写字楼就是专业商业办公用楼的别称,严格地讲,写字楼是不能用于住人的。这是房屋的房产证上有明确注明的。写字楼原意是指用于办公的建筑物,或者说是由办公室组成的大楼。

写字楼,对接的是商务需求,反应的是高端服务业。通常来讲:一个城市的写字楼存量越高,空置率越低,说明这个城市的高端服务业越发达,反之则说明城市缺乏高端服务业。

写字楼市场流行两大评定标准,一是甲级写字楼,二是5A写字楼。所谓甲级写字楼,实为一种通行叫法,并没有固定标准,因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。这样,恨不得任何一个有玻璃幕墙、带电梯、“长”得高一些的写字楼都自称为甲级写字楼。

相比之下,5A写字楼倒是有一定的标准,类似于酒店星级评定的方法。但对于写字楼,几乎无反例,其无疑是投资和购买写字楼的第一要素。

5A智能化写字楼的出现体现了顶级写字楼对高效办公的一种追求。但很多的5A写字楼在企业的发展过程中却也表现出很多的不完善:位于喧闹的商务中心区、高密度的建筑和人群、有限的空间和绿化。“喧闹、拥挤、压抑”改变了“智能、便捷、高效”的本质。过于侧重效率而忽视了舒适度的5A写字楼,显然很难满足人们更高的办公环境要求。

二、写字楼行业市场调研

在国内城市中,看甲级写字楼空置率的话,台北核心商圈空置率较低,约为2.1%;在二线城市中,成都的核心商圈空置率最低,约为12.8%;而深圳甲级写字楼空置率18.8%,在一线城市中最高,但仍低于大部分二线城市。

2022年上半年,国际形势的复杂演变和新冠肺炎疫情在全国许多地方的蔓延,给国民经济带来了巨大影响;与此同时,由于去年以来房地产融资环境收紧,整个行业进入深度调整,国家对超高层建筑的控制更加严格,导致国内写字楼大规模发展积极性下降,投资趋于谨慎理性。

2022年1-6月,全国写字楼开发投资2616亿元,同比下降100亿元.1%,与2020年最初爆发的疫情相比也有4%的下降,是近5年同期数据的最低值,反映了企业发展投资意愿的低迷。

2022年一季度,北京办公楼市场最大的变化来自于产业园市场,这些变化主要集中在行业需求侧。从市场数据来看,一季度产业园市场基本处于稳定状态,整体空置率维持在14.6%,租金稳定在130元每月每平方米。

根据国家统计局数据统计,2022年7月浙江省房地产开发投资商品房投资金额为1096.86亿元,其中包括办公楼、商业营业用房等其他用房310.12亿元(注:办公楼、商业营业用房未分开统计);2022年1-7月浙江省房地产开发投资包括办公楼在内的其他用房累计金额为2228.86亿元。

2022年7月上海市房地产开发投资商品房投资金额为467.64亿元,其中包括办公楼、商业营业用房等其他用房220.15亿元(注:办公楼、商业营业用房未分开统计);2022年1-7月上海市房地产开发投资包括办公楼在内的其他用房累计金额为1059.53亿元。

2022上半年新增建筑面积1701万平方米,较2021年同期大幅下降近30%。根据近三年同期数据,2020年以来,全国写字楼新建面积连续三年下降,下降幅度分别为12.6%,15%,29.8%。从影响市场实时供应的竣工面积来看,上半年也有较大幅度下降,同比下降30%至872万平方米。这也是近五年来同期首次跌破1000万平方米,减轻了短期内市场存量减少的压力。

据中研产业研究院《2022-2027年中国写字楼行业市场全景调研与发展前景预测报告》分析:

虽然在下行趋势和疫情影响下,2021年写字楼物业出租率和租金整体有所下滑,但得益于2022上半年整体形势的利好以及从业者积极的运营,全国写字楼市场投资、销售以及租赁等各项数据稳步回升,市场趋势回归疫情前的发展曲线。

业内人士表示,房地产行业再一次进入后疫情的复苏周期,但当前的宏观环境相对前两年更为复杂。现阶段,中国房地产行业面临着诸多挑战、但也不乏机遇相伴,其而潜在的机遇则是行业发展变化时蕴含的新增长动能。因此,房地产从业者要充分做好变革前的各项准备来应对挑战,更要在后疫情阶段捕捉经济恢复带来的机遇。

三、写字楼行业前景展望

有专家认为,当城市发展到一定规模,经济增速会减慢,未来增长极更多要依赖创新。上海提出“3+6”新型产业体系,大力发展集成电路、生物医药、人工智能三大先导产业,以及电子信息、生命健康、汽车、高端装备、先进材料、时尚消费品六大重点产业。这样的布局,除了巩固既有优势产业,更重要的考量,就是培育城市发展新动能。

随着物联网、云计算、大数据、AI等的飞速发展,日常办公场景逐渐升级,智慧楼宇已成为写字楼发展的趋势。无人化、无接触的中集智能立体车库将迎来更大的发展空间。

展望“十四五”期间,预计在经济持续增长、产业结构不断升级优化的影响下,写字楼市场基本面有望得到进一步巩固和提升。

想要了解更多写字楼行业详情分析,可以点击查看中研普华研究报告《2022-2027年中国写字楼行业市场全景调研与发展前景预测报告》。报告对中国写字楼行业的内外部环境、行业发展现状、产业链发展状况、市场供需、竞争格局、标杆企业、发展趋势、机会风险、发展策略与投资建议等进行了分析,并重点分析了我国写字楼行业将面临的机遇与挑战。报告将帮助写字楼企业、学术科研单位、投资企业准确了解写字楼行业最新发展动向,及早发现写字楼行业市场的空白点,机会点,增长点和盈利点……准确把握写字楼行业未被满足的市场需求和趋势,有效规避写字楼行业投资风险,更有效率地巩固或者拓展相应的战略性目标市场,牢牢把握行业竞争的主动权。形成企业良好的可持续发展优势。

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