世界观速讯丨青年公寓行业现状分析 青年公寓行业市场发展趋势2023
近年来，居高不下的房价让很多年轻人“望房兴叹”，租房就成为他们的首选。随着95后、00后逐渐成为租赁市场主力，“房子是租来的，生活不是”成为了租赁市场的主流理念。新一代的租客对租房的品质要求更高，越来越多的年轻租客更加追求方便、安全、舒适、环保、智能的个性化、品质化的租住生活，租赁市场的消费升级需求已经逐渐成为业内共识。
青年公寓是指运营商通过收购改造或直接开发形式，主要面向青年群体提供可居住与创业的服务式公寓。配置全套家私，灵活租赁，强调小资生活环境，时尚明亮，现代生活，生态性和科技性。
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青年公寓行业现状分析
我国租赁住房类型整体呈现出明显的“正金字塔”形态：满足年轻人需求的青年公寓占比最大，超过80%;其次是满足新市民需求的租赁式社区，占比超过10%;面对企业基层员工的宿舍型公寓占比8.62%;高端公寓比例仅为1.35%。
从地域分布来看，青年公寓主要集中在人口净流入的35个城市，其中以珠三角城市、长三角城市为主，京津冀城市为辅。在城市中的分布虽然较为分散，但仍有规律可循：一是靠近热点就业区域，二是临近公共交通枢纽，特别是地铁站。
青年公寓市场还处于发展初期，仅有3%~5%的市场占有率，其投资市场正在开始形成，市场化程度还比较低，流动性也较为有限。中国拥有广阔的租赁人口、但短期内有效供应相对短缺。
当前供需层面仍然存在着“户型错配、价格错配、位置错配”的问题，因此，迅速提供有效、标准化供给，才是缓解新市民、青年人住房困难的途径。
2021年我国住房租赁市场规模与2019年相比增幅达到122.9%。从住房规模增长情况看，2019-2021年我国住房租赁巿场发展的十个重点城市中成都、深圳、广州租赁住房规模增长速度较快，分别为253.6%、175.9%、135.7%。从租赁住房供给总量看，2021年我国住房租赁巿场发展的十个重点城市中杭州、南京、成都、重庆、武汉、西安青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓等租赁住房供给总量均占到100%。
从市场格局来看，近年来，青年公寓作为长租公寓行业中的新兴领域，呈现出良好的发展态势，行业内也逐渐涌现出一大批规模化、专业化的品牌运营机构，具体分为以下四类：以自如、青客、蘑菇公寓等为代表的长租公寓企业类型;以万科、招商蛇口、世联行等为代表的开发商和地产代理商类型;以城家公寓(华住酒店集团旗下)、逗号公寓(如家酒店集团旗下)、漫果公寓(住友酒店集团旗下)的酒店企业类型;以58同城、赶集网、途家网等为代表的网络房屋租赁平台。可以看出，我国青年公寓行业内的企业数量众多，市场竞争也较为激烈。
青年公寓行业市场发展趋势2023
根据住建部披露的数据，“十四五”期间，40个重点城市将建设筹集650万套(间)保障性租赁住房，约可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。2021～2022年，全国建设筹集330万套(间)保障性租赁住房。
预计到2030年，我国住宅总租金规模将超过4万亿元，其中，机构化租赁房源的市场容量将超过8000亿元。保障性租赁住房成为改革重点，其以让渡土地红利，引入存量房转为其他用途机制的方式，切实改变了住房租赁租金回报率极低的现状，开创只租不售、回报率符合市场要求的底层资产。
保障性供给作为基石、市场化供给作为有益补充，两驾马车并行的“双轨制”将成为我国住房租赁行业的显著特点。其中，青年公寓、租赁式社区、宿舍型公寓这三类以新市民和青年人为主要客群的产品，都会有相当一部分项目进入保障性租赁住房行列，与市场化租赁住房并存。而高端公寓面向的客群具有很强的支付能力，租金水平高、项目出租率和续约率能稳定在较高水平，则基本以市场化运作为主。
从宏观层面来看，伴随着我国城镇化率越来越高，人口向一线城市、都市圈聚集，在居住成本始终保持在较高水平线前提下，人的刚性居住需求不会减弱;同时，房地产在增长时代过去之后进入存量时代，国家土地财政红利消减。无论从政策变迁、地产行业变革还是市场需求端变化，都驱动着住房模式向‘租购并举’转型。
当前，租赁产品品质化发展已成为行业共识，高品质的房源也成为实现租金溢价的有效手段，在产品追求品质化的同时，市场开始聚焦租客全生命周期需求。差异化的发展能够更好地满足不同租客的需求，从而也能够带来整个行业规模的持续提升。
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