环球讯息：2023房地产投资市场现状及前景分析
多项政策利好加持下，部分城市房地产市场流动性逐步得到改善，但仍有不少城市的房地产市场预期低迷，市场流动性仍待回升。
2023年1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数增加;一线城市商品住宅销售价格环比转涨、二三线城市环比降势趋缓，一线城市商品住宅销售价格同比上涨、二三线城市同比下降。
一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市;二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市;三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。
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2023房地产投资市场现状及前景分析
房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的。
房地产行业是支柱产业，房地产需要发挥其在稳定宏观经济中的作用。持续一年多的房地产行业深度调整使得市场面临较大的下行压力，特别是叠加疫情影响，房地产行业良性循环被打破，对宏观经济的带动作用受阻，甚至对宏观经济大盘造成拖累。房地产市场亟需重新振作，重回平稳健康发展轨道。为进一步促进房地产市场回暖，支持政策需要进一步优化，持续发力。
2022年是房地产市场深度调整的一年。在疫情冲击及居民预期收入下降背景下，部分购房需求延迟释放;同时，房企信用危机频频爆发，购房者观望情绪渐浓，销售端表现乏力。不过，从2022年年初开始各地支持房地产的利好政策轮番出台。中央层面则重申“房地产是国民经济支柱产业”地位，并出台多项政策工具支持房地产市场平稳运行。在中央重申房地产支柱产业背景下，2023年楼市发展变局备受关注。
整个2022年，房地产的调控政策经历三大关键节点。一是，上半年通过降利率、降低存款保证金率、降低信贷门槛等一系列手段试图解决销售端的问题;二是，到了年中，出现鼓励公务员买房、住建部回购房源作为保租房等行政干预手段;三是当下，“第二支箭”、“金融16条”、《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》三箭齐发，通过在房地产行业金融端解决融资和资金流动性等方面来缓解房地产企业资金链紧张的问题。
据中研普华产业院研究报告《2023-2028年版房地产投资产业政府战略管理与区域发展战略研究咨询报告》分析
去年下半年以来，我国房地产市场明显走弱，近几个月来出现加速下滑，成为影响经济运行中一个重大风险因素。数据上来看，房地产行业占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%;土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的六成，房地产贷款加上以房地产作抵押品的贷款，占全部贷款余额的39%。
在业内人士看来，2022年房地产市场供需两端面临冲击和压力，数据指标持续恶化，市场短期复苏承压。2023年供应端修复将晚于销售端，乐观情形下，2023年全年商品房销售面积同比或小幅增长，价格逐渐趋稳。
房地产行业对金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业。前期的宏观调控已经化解了大涨的风险，现在加速下滑已成为主要矛盾，房地产行业亟需止跌。
从房地产发展的角度来看，一线城市、二线城市和三线城市各自有其不同的优势和劣势。
一线城市，如北京、上海、广州等，具有更完善的基础设施、更丰富的社会资源和更高的经济发展水平，吸引了大量的人才和企业，因此房地产市场活跃，房价较高。但同时，由于人口密度高、房地产资源紧张，以及政府更加严格的房地产调控政策，房地产投资风险也相对较高。
二线城市，如南京、杭州、武汉等，具有较好的经济发展潜力，房地产市场活跃，房价比一线城市略低，投资风险也相对较低。然而，相对于一线城市，二线城市的基础设施和社会资源相对不完善，可能限制了其发展潜力。
三线城市，如长沙、济南、重庆等，房价相对较低，投资风险也较小，可能更适合初次投资者。然而，由于经济发展水平较低，可能缺乏吸引人才和企业的动力，因此发展潜力可能较弱。
根据官方部署，“十四五”期间，要推动金融、房地产同实体经济均衡发展。秦虹指出，这意味着房地产业发展不能脱离实体经济，未来要和城市所承载的产业和人口共兴衰。同时，“十四五”期间，将更加注重防风险，关于房地产市场防风险的一系列政策制度会继续完善和坚持。
展望2023年地产债市场，优质房企有望率先脱险。
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